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都在自保，地产僵局如何破？ |
| 时间：2022-04-22 类别： 其它资讯 |
地金网——以土地投资、地产融资、房地产金融为核心的一站式投融服务平台，
提供专业规范的房地产金融顾问服务 这一波的疫情，让好不容易有点暖意的地产又陷入了“寒冬”。 本来在一轮接一轮的政策加持之下，房地产行业已开始企稳回暖了。可一场突如其来的包邮全国的疫情，引发了各种不确定性，大A股、基金**比**渣，市场各方的悲观情绪不断**新点。 这波市场行情的震荡猛烈到，一众龙头房企们都噤若寒蝉了。 以往总是悲观在**线的房企一哥，活下去喊得越大声下手拿地并购地越发狠，但这一回，是真的对市场悲观了，自2022年开年至今也没拿什么地，并购上的动作也是没怎么见到。 同样的，以往非常稳健的百强民营房企以及各个重点城市非常稳健的地方龙头房企目前也开始变得艰难，现阶段也在积极拓展非金融机构的资金支持。如果疫情的影响继续扩大，居民的收入和就业预期继续下降，也即楼市的销售端无法实质性回暖，那么再优质的国央企、民营房企都很难熬过2022年的上半年。 图片 房企们今天所承受的痛，当然也不只是单纯的行业之痛，而是陷入多重大山叠加施压、深入骨髓的痛： 即“经济整体下行的大山、行业下行的大山、疫情反复的大山、消费者收入预期疲软的大山、金融机构‘雨中收伞’的大山、地方政府保民生的预售资金坚定不放松的大山……多重大山一起压在民营房企身上，而且这几座大山，彼此又相互关联咬合，压力叠加，整体陷入一个“负面循环”的僵局！ 目前出事的房企主要是民企，但信用坍塌的影响却是全行业的。 房企经营风险在那摆着，消费者即便有意愿也有犹豫十分；消费者不敢买房，那么房企的资金条件以及手里的存货价值就得不到改善，银行就更不可能给房企提供信贷金融支持。叠加3、4月疫情的肆虐，消费者本就不高的购房预期更进一步的悲观了。如果需求端一直动不起来，市场一直这么冰冻着，那么，国央企也难独善其身。 现在的情况，不仅是，楼市僵着，消费者不愿入市，房企们也不愿拿地，不愿并购了。 4月18日当天，东莞公共资源交易中心发布的一则消息把市场吓了一跳，东莞首批集中供地开拍在即，原定于4月19-20日集中出让的8宗地块有6宗终止出让。东莞是二线城市的典型代表，其产业优势在国内一直属于前列。当然，市场对房地产行业的信心跌落到了什么程度，也由此可见一斑。 现在，很多之前已经暴雷的民企，是躺平了，就爆雷吧，我不爆别人也要爆，既然都要爆，我又何必独自坚强？ 图片 今天的市场，已经陷入相互钳制的僵局里，消费者、金融机构、地方政府、房企都在寻求自保。 尽管金融部门提出，收并购贷款不计入三道红线，但过去三个多月并没有多少收并购发生。 在当前行情下，问题房企的项目在减值，但在公开市场通过招拍挂拿地以及与城投公司进行股权合作都是优于收并购的投资策略。并购问题企业不仅不能为其带来多少现金流，甚至可能导致其在标的项目上资不抵债。 另外，三四月是房企的偿债高峰期，到期债务均超千亿，加上美元加息，房企偿债愈发困难。 如今，信用依然起不来，房企偿债更为艰难，不爆雷已是万幸，再去收并购，精力是真跟不上。 即便部分房企有余力，进行收并购，也只挑拣最值钱的部分。就像华润万象生活和禹洲物业的那宗交易收购的就是许多出险房企手中相对具有价值的部分——物业服务资产。 对于出险房企而言，物业服务资产是**的奶牛了，能收回来钱，怎么会心甘情愿拱手让人呢？ 这样一来，出险房企的实控人普遍对手中资产的预期过高，而龙头房企要么基于审慎原则维持保守态度；要么基于市场的评估上来就折价处理，如此一来就会导致两方之间的认知鸿沟越来越巨大。 在买方与卖方两相意见摩擦之下，并购潮就这么戛然而止了。 无论是龙头房企还是出险房企，为了活下去，老脸都可以不要。“自保”，是当下**的重任！ 比如，4月16日，昔日千亿粤系百强房企致函广州市政府，恳请退地退款。在相关报告中，该房企提到，因受多方位政策叠加调控，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响其现金流稳定性，而旧改项目沉淀其大量资金，为顺利渡过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难，并支持协调退回其旧改履约保证金及前期投入资金。 在2022年3月份之前，很多爆雷房企都死死地握着优质的项目，宁可躺平也不贱卖资产。 但上海疫情带来的持续性影响以及全国各地疫情对经济基本面带来的冲击已导致房地产形势进一步恶化，爆雷房企目前即便拿出**质的项目也很难找到买家或接盘方。 因为所有房企目前都在想办法自保。 相比有风险的抄底，握着现金先保证自己的安全已变得更为重要。 尽管政策已提到“金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务”。 但，投资者也要“自保”。 对于投资机构来说，现在最缺的依旧是对楼市的信心，尤其是需求端的恢复。 让需求流动起来，让房企手里的存货流动起来，让信贷资源能够进入市场，信心才能恢复。 信心不恢复，投资机构仍旧还是要用脚投票。 现在限购限售越放越松，市场回暖是否指日可待？ 资讯来源：地金网 |
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