有一句话，是对近期杭州楼市的调侃：
“不是人选房，而是房选人。”
虽然有些夸张，不过最近杭州买房确实越来越难了，只有人才和无房户才能手握“热点楼盘”的入场券，还不一定能摇到。
就连不限购的临安项目，也在近期创下了整体中签率约11.83％的新低。
更别提没有房票，只能站老远观望着楼市喧嚣的人。
住宅摇号难，加上毕业季马上来了，大批年轻人涌入，想要在杭州快速站稳脚跟，近期关于planB——商办类公寓的话题再次沸腾起来。
一个萝卜一个坑，虽然公寓类产品经常被人诟病，产权只有40年、不能落户读书、***低……但至少从市场表现看，确实有一部分群体还是需要公寓产品。
既然需求存在，我们就来聊聊，买什么样的公寓不会踩坑？
01
在买公寓之前，我们首先要清楚，公寓与住宅存在本质的区别。
公寓，仅带有居住属性。不能落户，不带学区，产权只有40年，一般商水商电，而且二手公寓出手困难，租金是盈利的重要来源。
这些弊端是显而易见的，但公寓也存在着不少让购房者选择的理由。
**点就是不限购，无需考虑房票的问题，只要有钱就能入手，限制条件少。
第二点，相比住宅总价更低，杭州购买住宅200万是“门槛价”，核心区域动辄四五百万，市面**行的酒店式公寓多以小户型为主，总价更低。
第三点，虽然房屋性质不同，但是公寓拥有“小而全”的特点，卧室、厨房、卫生间具备，非常适合小年轻生活，而且LOFT公寓可做成2房甚至3房，功能完备。
02
结合公寓的特点，有三类人群适合购买公寓。
一类是无房票，手上的资金没有投资去处的人，对于他们来说，酒店式公寓是不错的**口。不管怎么说，公寓也是房子，相比把钱放在银行，不动产的属性或许还潜藏着资产价格上涨的预期。
第二类是毕业之后急于在杭州安家的年轻人。相信大家都听过这样一句抱怨：“每个月交的租金都是在帮房东还贷”，所以心仪的楼盘久摇不中，可以买下总价低的小户型公寓过渡，等摇到了住宅再把公寓出租，用公寓的租金还房贷。
当然这也需要充分的前提——有足够的资金，可以任性地既买公寓又买房。
第三类是将公寓打造成小型办公场所的人群，例如小型工作室、网红直播拍摄工作室，相比写字楼，公寓兼顾居住和办公，更具实用性。
另外，还必须提到一类买家——大平层业主。“限酒令”政策规定商业最小分割单位不得小于300㎡之后，杭州公寓市场上猛然新增一批特殊的产品，就是从2020年起，热度就居高不下的300方大平层。
像滨江的银杏汇、奥体的观云钱塘城、钱江新城的迪凯金座、西湖文教区的黄龙云起、西湖边的嘉里逸庐等，有的具备网红潮流气质，有的走高端奢华路线...
虽然风格迥异，但论起品质肯定吊打普通住宅产品，而位置大部分又在城市的稀缺地段。如今300方的商业大平层大放异彩，已经成了富裕阶层的新宠。
对于这些大平层业主来说，他们购买大平层的目的纯粹，只关心房子豪不豪华，逼格高不高，居住起来舒不舒适。
300方大平层与小面积公寓不论是买家心态还是购置需求方面都存在天壤之别，买300方大平层，跟买**品的心态相似。
03
暂且不提富裕阶层的“**品”大平层，对于普通公寓购房者而言，如何能买到更具投资价值的公寓产品？
首先，不管是投资还是自住，都要看重地段，尤其需要靠近地铁，公寓生活人群密度高，未来租住人群占比高，对于交通的依赖性强，地铁的重要性不言而喻。
而且地铁周边项目也存在天然的“保值性”，这是未来生活和出租的保障。
其次，公寓居住群体中年轻人占比大，对于年轻人来说，希望在周边生活圈中就能完成自身对于娱乐、购物的需求，所以好的公寓需要有丰富的生活配套。
第三，位于产业集聚之地的公寓更易于出租，产业集聚意味着人才集聚，这类人群对于生活品质也有一定追求，对公寓的需求也更大。
需求量有了，公寓自然就可以不愁出租。
第四，从回报率的角度考虑，小面积公寓投入少，尤其是双钥匙产品出租回报率更大。在购买之前也需要考察项目周边的真实租金状况如何，为自己算一笔账。
并且，公寓同样要选择品牌开发商和具有良好口碑的物业，尤其是物业的专业度，与后期的生活品质息息相关。
04
总之，还是那句话，租金是酒店式公寓盈利的重要来源。
在2020年4月-2021年3月全国重点18城个人租赁市场更容易出租的城市排名表中，杭州位列第三，出租率为83.8%。
数据来源：贝壳研究院
比起住宅，现在的年轻租客更倾向于公寓产品，目前比较热门的奥体、钱江世纪城板块的公寓产品，一套两室LOFT公寓价格在5500元/月左右，一套平层单身公寓的价格在3500元/月左右。
一位刚来租房的姑娘小王告诉我们，她之前看中一套房源，但是第二天想订的时候，就被告知该房源已经被出租了。她打趣的说，现在租房不比买房简单，也要靠运气，拼速度。
未来，随着杭州人口流入人数不断上升，杭州仍有着较大的租赁需求。
从新房市场中的刚需购房数量也可以看出，目前租房群体的数量巨大。大量的刚需房源受到争抢，而对于这个庞大的队伍来说，在购房失利或新房交付之前，都得盘旋于租房市场当中。
在流入人口和租赁房源的不断增长下，杭州的住房租赁市场也正蓬勃发展。
公寓无用论，或许也正一步步走向瓦解。
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