房地产玩到** 果然还是玩金融 -行业资讯

曾停工20年，地价涨了200倍的广信资产包，又有了新进展。

时间也是非常巧合，刚好三年时间，**不差！

6月29日晚间，万科发布公告称，公司拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司50%股权给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”（以下简称“信托计划”），为广信资产包引入以信达为首的七家战略投资者，同时万科将继续担任项目操盘方，推进项目建设。

公告显示，本次交易完成后，万科将整体回笼资金390.4亿元。据披露，此前万科累计已对广州万溪投入470.4亿元，其中80亿元为股权投入，390.4亿元为股东借款。

此次万科引入战略投资者并不是单纯的股权转让，而是采用“股权+债权”的交易方式，分三步走：万科将广州万溪50%股权以70.4亿元的价格转让，收回前期股权投入40亿元，获得预付款溢价30.4亿元；同时根据“同股同投”原则，信托计划根据万科此前的股东借款投入，向广州万溪提供借款70.4亿元用于归还万科给广州万溪的前期借款；**引入并购贷249.6亿元，归还万科给广州万溪的剩余前期借款。

万科“吞”广信房产资产包

2017年6月29日，万科在现场公开拍卖中，以人民币551亿元的代价，投得已破产的广东国投（广东国际信托投资公司）旗下广信房产资产包（起拍价高达446.77亿元），溢价率23.33%。

这场创纪录的拍卖，吸引了众多房企大咖的到场，碧桂园、保利、越秀、万科、中海、信达、华发、华润等悉数到场。广州万科总经理更是亲临现场督战。

业界将这场收购称为“史诗级交易”。拍卖价10亿元一跳，最终被万科收入囊中。

注：评估基准日期为2016年6月30日

资产包的核心资产为广州市共计16宗可开发土地，其剩余权益可开发计容建筑面积约预计为200多万平方米，性质多为商住或商服用地，主要位于中心区荔湾区、越秀区，总货值超过千亿。

注：评估基准日期为2016年6月30日

广信房产的辉煌与落寞

在广州楼市的版图上，曾一度辉煌的广信房产是无法被忽略的存在。

广信房产，是广州最早开发房地产的企业之一，隶属于广东国投。1988年广信房产开创广州市土地出让“招拍挂”先河，如今，这一地区（花地大道两侧1.07平方公里约1500亩商品住宅）楼面价已超过4万，30年时间地价上涨200倍，见证了房地产的财富奇迹。

“老广”曾以拥有广信的房子为荣。赫赫有名的63层、以花命名的春兰花园、红棉苑、广信牡丹阁、五羊新城的广信豪景大厦等“八景”……均为广信房产所开发。

1999年，广信房产母公司广东国投因债务危机破产。受其影响，广信房产终止了一切合作开发项目。此后数年广东国投在破产清算过程中虽然处理了部分资产，但最核心的土地资产一直处在尘封中。当年花地大道那块地，广信仅开发了不到1/3，经过岁月发酵，如今成为广州市区罕见的黄金地块。并且，一闲置就是20年之久。

2012年，市场上一度传出花地湾地块有望重新拍卖的呼声，但最终却因为其债权关系的复杂而迟迟没有了下文。

万科抢下广信资产包，意在补充广州核心区域土储，拿下未来的战略制高点，一次性补充千亿土储，足够广州万科未来10年消化。

但是，虽然广信资产包土地价值极高，却涉及错综复杂的债务债权、法律纠纷等问题待解决。万科用了2年半时间，才完成资产交割。

2017年，万科拿下广信资产包之后，进展不算太快。

直到2019年初，万科才发布关于广信房产资产包完成交割的公告。

当时，万科已经累计向破产清算组支付投资权益款及债权转让款人民币201亿元。同时，万科表示，正在与多个意向方协商合作开发该资产包。

2019年12月，广信房产完成改制，从全民所有制企业改制为有限责任公司。此后，万科兑现当年获取资产包时的承诺，引入战略投资者共同开发。

万科**公告显示，公司已同意下属企业广州万科企业有限公司将持有的广州市万溪企业管理有限公司50%股权，以人民币70.4亿元转让给战略投资者，同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计人民币320亿元。

通过本次交易，万科预计可收到资金390.4亿元，其中70.4亿元为广州万科转让广州万溪的股权转让款（含30.4亿元的预付溢价款），70.4亿元为通过新股东投入置换前期原股东投入，249.6亿元为通过并购贷款置换前期原股东投入。

战略投资者为由中国信达资产管理股份有限公司、深圳市绿景华城实业发展有限公司等7家公司共同委托中信信托有限责任公司发起“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”。

公告显示，广州万溪的主要资产包括广信资产包和“天河软件园”项目。而本次交易的合作范围**于广信资产包项目，权益计容建面约为210.98万平方米，主要位于广州荔湾区和越秀区。

万科表示，在引入战投后，广信资产包仍由公司负责操盘运营，并按股权比例享有广信资产包经营收益。5年内若广信资产包取得不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件，则本次股权转让万科预计将累计实现投资收益约34.79亿元，增加公司净利润约为26.10亿元。

房地产玩到** 果然还是玩金融

万科走向金融化的信号非常明确。

万科前期投入虽然巨大，但通过引入投资者，瞬间回血390亿，手里还有这一重磅资产50%的份额，未来将持续释放大量利润。

而在交易过程中，涉及7家战投组成的信托计划，并且引入股权投资、借款、并购贷等多种方式。

房地产项目利润的来源，越来越向价值链的前端转移。从早期重销售，到中期重产品，到后来重投资，再到万科这样主动进入不良资产处置领域，通过复杂项目的资本运作获取超额利润。

这种模式和手法，越来越像黑石等国际地产投资集团。

很多人说地产专业门槛低，那是因为大多数人仅仅停留在已经成熟的价值链后端。

而在房地产金融、大宗收并购、不良资产处置等前端领域，有着很高的专业和竞争门槛。

万科，是房企中**金融基因的一个。

财务出身的董事长郁亮，银行家出身的总裁祝九胜，使得万科在战略投资和资本运作方面具有天生优势。

随着房地产进入兼并整合的高潮，不良资产收购的机遇将越来越多。

三年前就已经开始练手的万科，又走在了行业前面。

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