两房或成今后曼谷出租及二手房市场稀缺产品 -行业资讯

全球知名房地产服务商戴德梁行发布《中国海外投资市场报告》显示，今年上半年，中国境外房地产投资总额高达158亿美元，位列历史同期第二高位。受“一带一路”政策影响，越来越多的投资者盯上了“****”的东南亚房产，泰国成为华人投资者新宠，已跃居中国买家海外购房目的地国家排行第三名。

近日一份由国内海外置业领域专业公司发布的《2017泰国置业白皮书》面市。

年龄：有计划在泰国置业的中国投资者中，年龄31-45岁的人群仍为主力军，占40%，位居**；年龄55岁以上的占35%，位居第二；年龄在30岁以下的中青年占比15%，位居第三。大数据同时显示，80%的活跃用户年龄是在20~39岁之间，30%~40%的购房者为“80后”和“90后”。

专家表示，**梯队的投资人群通常都拥有海外投资理念及经验，并具有海外置业的财务能力；第二梯队的投资人群以国内即将退休或已退休人士为主，他们希望享受泰国优美的环境、高性价比的医疗服务，以及丰厚的收益。30岁以下投资人群比例的上升则意味着，90后正在逐步发展成为海外置业的潜在人群。

收入：《白皮书》报告显示，在有意向在泰国置业的中国投资者家庭中，年收入在50-70万人民币的中产新贵已赶超高净值人群，成为泰国置业的主力人群。

投资预算：主要集中在100-200万人民币之间，相比欧美及发达国家投资金额较低。

置业关注点：报告显示，中国投资者在置业泰国时，对房屋升值潜力、租金回报率、资金安全、物业管理均有关注，但对房屋升值潜力、租金回报率关注度**。

置业目的：报告显示，以度假为目的在泰国置业的中国投资者只占18%，仅居第三位。有超过一半的中国投资者将投资作为在泰国置业的首要目的，其次是养老目的（23%）。而一个让人欣喜的变化是，教育目的占比已经升至9%。越来越多的国内家庭选择把孩子送往泰国国际学校，享受这里高性价的国际教育，并以其为申请世界名校的跳板。

城市：泰国**门的投资目的地是曼谷、芭堤雅、普吉岛。其中，中国投资者最喜欢购置房产的城市是曼谷，占总意向数的40%。

置业类型：中国投资者更倾向于购买开发商提供每年固定收益及住宿权益的酒店管理式物业，公寓类物业占比60.56%，别墅类物业占比为20%。

产权类型：76%的中国投资者倾选择**产权类物业，14%的中国投资者则对租赁产权类物业感兴趣。

关于项目：中国投资者最关心的排序为，1.开发商品牌背景和实力、2.项目所在区位及交通情况、3.项目自身配套、4.首付比例及金额、5.工程进展。

泰国曼谷楼市利好

世邦魏理仕**数据，泰国整体房价全球排名99位，租金回报率全球第6位，其租金收益每年可达5%-10%，房产增值每年在10%以上。胡润研究院发布《2017上半年胡润海外置业****指数》中的****数据也显示，泰国房产平均租金回报率达5.13%，远超中国大陆。

1.曼谷土地稀缺，房价上涨
房价的源头是土地供应，根据数据显示曼谷新楼盘开发在2016年达到顶峰后将逐渐减少，市中心和城郊的新盘数量下降明显。主要是由于可开发的土地少，土地资源稀缺。在一个开发强度已经如此之高、土地极度匮乏的地区，还想要有大量的土地供应几乎是不可能的。那么我们都知道物以稀为贵，土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。

尤其是曼谷，房价呈现逐年上涨趋势。从过去10年的数据来看，曼谷平均每年涨幅大约12%-15%，年租金收益也在6％-7％。据报告显示，过去5年间，曼谷市内土地价格整体涨幅已达37.1%。2016年曼谷房产涨幅在全泰国**，且位居东南亚**。分析预测，2016年-2019年期间，曼谷BTS沿线地价将上涨**-150%，其他交通沿线也将上涨25%-50%，泰国整体地价平均将上涨15%。

2.蝉联****的旅游城市，留宿率位列世界前五
根据“万事达卡”世界旅行目的地城市指数显示，泰国首都曼谷连续两年蝉联全球****旅游城市。2016年曼谷游客总人数达到1941万人，游客人数高于其他旅游国家。泰国旅游体育部次长蓬帕努日前表示，本部将继续实施前总理塔纳萨上将和前旅游体育部长谷干制定的旅游政策，尤其是供应（Supply）方面的发展框架。“自从维和委（巴育军政府）执政以来，赴泰旅游的游客人数得到快速增长。目前外籍游客人数**3500万至3600万人，并创下2.75万亿铢，约占GDP总数的20%。联合国世界旅游组织（UNWTO）按照外籍游客人数排名，泰国位列第9。同时泰国也是世界上旅游收入排在第3的国家”。

此外，游客在曼谷的留宿率位列世界前五，其中游客的消费达到140.8亿美元。据统计，曼谷88.6%的游客主要目的是旅行休息；11.4%游客是出差旅行。游客在曼谷3个最主要的消费项目分别是购物占22.9%；住宿22.6%和各类服务21.5%。

报告指出，曼谷接待的外籍游客主要来自中国占34.3%；日本7.1%；韩国4.3%；印度4.1%和英国3.8%。根据旅游资料显示，10月赴曼谷旅游的中国游客多达47万人，总消费达到251亿铢。

3.海量外派人员成租赁刚需
曼谷经济快速发展，世界500强的外资公司基本都在曼谷设有分公司，这些外派人员是曼谷房产市场的主要租客。例如华为就在曼谷设立公司，5000员工入住曼谷，必然给曼谷房屋出租率贡献力量。尤其是依托于轨道交通线的公寓项目，由于交通便利，成为了租赁的刚需，平均入住率保持强劲83.7%。

此外，据泰国《曼谷商报》报道，泰国商业部部长称，经调研，44%的日资企业有意在泰国扩大投资计划。曼谷日本商会（JCC）会长Soji Sakai先生率新一届管理层拜会商业部时希望能够就经济方面的相关问题与泰方进行协商。拜会期间，JCC向商业部提交了日本合资公司上半年在泰经济趋势调查报告，报告显示，日方预计泰国2017年度的商业环境将比上一年有所改善，其中44% 的日资企业计划扩大在泰投资，50%的日资企业将保持对泰出口。

泰国商业部将响应总理提出的“我们一起前行”及“不抛弃任何一个人”的号召，努力促进提高泰国竞争力，跨越中等收入国家陷阱从而实现可持续发展。为此，泰国政府一方面着力促进CLMVT（柬埔寨、老挝、缅甸、越南、泰国）五国连通，准备将其打造成东盟地区在交通运输和贸易出口的中心枢纽，另一方面加强与日方提出的“产业联通”和“泰国加一”两项政策的对接，以求实现战略连接。这些经济方面的举措有利于在泰外籍员工的增加，进而促进房屋租赁。

4.中泰高铁预计今年12月下旬开工
据报道泰国国家环境委员会已于11月30日通过了泰中铁路合作项目一期工程环评二段（帕栖至呵叻段）报告。加上早前获批的泰中铁路合作项目一期工程环评一段（曼谷至帕栖段），这意味着泰中铁路合作项目一期工程全线的环评已经获得泰国政府批准。泰国交通部长阿空4日在交通部新闻发布会上表示，环评通过后，项目预计将于12月下旬开工。

随着一带一路的落实，一旦中泰铁路通车了，也许很多人将会选择陆路游东南亚，深度自由行将火热起来，而高铁过路的城市地区，必将是旅游大火之地。目前，曼谷以外的旅游冷门的外省，一部分泰国投资人已经开始对高铁经过的城市地区，慢慢的囤地了。中泰高铁的影响重大而深远，作为泰国首都的曼谷或将迎来更加剧烈的发展变化。

据《菲律宾星报》报道，尽管中国政府正在管制企业海外并购行为，限制资金外流，但数据显示中国对“一带一路”沿线国家投资正在激增。路透社数据显示，截至2017年8月14日，中国对“一带一路”沿线68个国家投资额已达330亿美元，超过去年310亿美元的全年总额；今年已签约项目109个，2016、2015年全年签约项目数分别为175、134个。专家表示，中国企业对“一带一路”沿线国家的投资行为受政府决策影响，考虑更加长远。

两房或成**的泰国房产投资方向

在市场经济条件下，任何商品都是由供需影响其价格的，房价也不例外。只有看清市场稀缺，准确投资，才可以获得**投资收益。

就目前泰国几个大开发商新开发项目来看，两居室占有比例开始逐步增高。这不得不说与市场需求息息相关：2015-2017年开发项目中，一居室小户型占曼谷房产开发总量的95%以上，而两居室被誉为今后曼谷火热出租和二手房市场的稀缺板块，另外还有三居室、四居室的大量需求市场无法满足。尤其是在刚需地带，长租用户和置换房用户更是对两居室有很大的需求量。

绝大多数外国购房者，包括中国同胞们在曼谷置业的首要目的是投资，而非自住，所以愿意买转售房源的接盘侠一般来说都是以泰国人为主。接盘侠购买转售房源自住，对房源的要求也是高于租客的。换位思考一下，当你买房自住，对房源的要求肯定会高于用于租住的房源，价格虽然是一个考量因素，但你会愿意多花一点点钱，买一个楼层好、户型好、朝向好和景观好的房源。所以在置业时，如果有今后转售的考虑，**选择面积适中的户型，如小一房或小两房，避免选择开间。

此外，炒房者一般都会选择首付比例很低的期房，如果一个期房里共有100户，其中80户都是炒房者持有，到交房前，这80户就需要互相竞争转售，谁来做接盘侠？泰国银行目前继续收紧放贷，不能顺利转售的房源最终只能被开发商收回，开发商急于回本，便会降价销售，整栋楼的均价便会大跳水，买了房的业主也将面临亏损。

那么如何甄别哪个楼盘的自主业主多呢？参考“首付比例偏高、户型较大、总价稍高”这三点，同时还应该留意一些细节，如大房型比小房型卖得还要好、还要快，通常这些业主都是买来自住而非炒房的。所以，以两房，甚至三房、四房为主的项目更能筛选掉炒房者，降低转售的竞争压力。

如果购房目的是长期租赁，以创造稳定安全的现金流，则应选择外籍人士青睐的、毗邻捷运线（尤其是轻轨线）的地段，如果要满足带家属的外派人员的租赁需求，就需要两房及以上户型。毕竟，支撑曼谷市区高端公寓租赁市场的主要人群还是外籍人士（尤其是日本人和欧美人），因为他们拥有更高的租赁预算。

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